中国证监会拟启动“商业不动产REITs”试点

【鹿光网】中国证监会周五（11月28日）发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，首次明确“商业不动产REITs”制度框架，并向社会公开征求意见，旨在丰富资本市场工具、盘活商业不动产存量资产、并推动房地产融资模式创新。

根据公告，“商业不动产REITs”被定义为通过持有商业不动产资产、经营并获取租金或其他收费产生稳定现金流，再将主要收益分配给基金份额持有人的封闭式公开募集证券投资基金。

为保障此类基金规范管理，公告对基金管理人、托管人资格、尽职调查、申请材料、底层商业不动产资产等多环节提出明确要求。拟任管理人须建立完善的资产运营、内部控制与风险管理制度；在募集前必须对拟持有商业不动产进行全面调查，并聘请合规的评估、法律、审计等专业机构进行服务。

与此同时，底层商业不动产资产必须符合国家战略、发展规划及产业政策，产权清晰、手续合规、产生持续稳定现金流等条件。基金运作期间，管理人需主动履行资产运营责任，并接受监管机构法律法规和基金合同约定的约束。

公告还强调，要压实基金管理人和专业机构责任，严格遵守执业规范，确保整个市场规范运作。同时，监管机构将依法履行监督、风险监测与处置职责。其他尚未规范的问题，将参照现行基础设施REITs 指引执行。

就市场意义而言，推行商业不动产REITs 有助于盘活中国庞大的商业地产存量，拓宽权益融资渠道，推动房地产行业融资方式由传统借贷向证券化、市场化转变。此外，这也可能为投资者提供新的资产配置工具，促进资本市场与实体经济更紧密结合。

目前，相关配套规则正由上海证券交易所、深圳证券交易所 等交易所，以及行业协会同步修订，技术系统亦在加紧适配，以便为后续商业不动产REITs 项目上市运行做好准备。

下一步，证监会将根据公众意见完善征求稿，并按照法定程序推进最终公告发布与试点实施。